La mise en concurrence du syndic est une obligation introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014 et précisée par les textes ultérieurs. Tous les trois ans, le conseil syndical doit, en principe, mettre en concurrence le syndic en place avant le renouvellement de son mandat. Cette obligation vise à garantir aux copropriétaires une comparaison régulière des offres du marché et une transparence sur les tarifs et prestations.
Cet article fait le point sur la procédure de mise en concurrence du syndic en 2026 : qui en est responsable, quels sont les délais à respecter, quelles sont les exceptions possibles, et comment se déroule concrètement le vote en assemblée générale. Vous y trouverez également les pièges à éviter et les bonnes pratiques pour une mise en concurrence réussie.
Léa Syndic, syndic professionnel agréé, est régulièrement consulté dans le cadre de mises en concurrence. Notre équipe accompagne les copropriétés tout au long de la démarche, depuis la première prise de contact jusqu’au vote en AG.
Qu’est-ce que la mise en concurrence du syndic prévue par la loi ALUR ?
La mise en concurrence du syndic est l’obligation, pour le conseil syndical, de solliciter plusieurs contrats de syndic en vue de comparer les offres avant la fin du mandat du syndic en place. Cette obligation est inscrite à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR.
Concrètement, le conseil syndical doit, tous les trois ans, demander à plusieurs candidats (au minimum deux ou trois) de proposer un contrat de syndic en vue de l’assemblée générale qui statuera sur le renouvellement du mandat. Le syndic en place est l’un des candidats à part entière : il propose son propre contrat renouvelé.
Tous les contrats reçus doivent être joints à la convocation à l’assemblée générale et soumis au vote des copropriétaires. C’est l’assemblée qui décide, en pleine connaissance de cause, du syndic qu’elle souhaite désigner pour le mandat suivant.
Pourquoi la mise en concurrence est-elle obligatoire ?
L’objectif de la mise en concurrence du syndic est de garantir aux copropriétaires une transparence régulière sur l’évolution du marché. Sans cette obligation, un syndic en place pouvait voir son contrat renouvelé automatiquement, sans que les copropriétaires aient l’opportunité de comparer son offre avec d’autres prestataires.
La mise en concurrence permet ainsi de vérifier que le tarif et les prestations du syndic actuel restent compétitifs, et que les évolutions du marché (nouveaux acteurs, syndics en ligne, services digitaux) sont prises en compte. Elle ne signifie pas que le syndic en place doit être remplacé : il peut tout à fait remporter la mise en concurrence et voir son mandat renouvelé.
Cette obligation contribue à structurer le marché du syndic de copropriété et à offrir aux copropriétaires un véritable choix éclairé, tous les trois ans.
Qui est responsable de la mise en concurrence du syndic ?
La responsabilité de la mise en concurrence du syndic incombe au conseil syndical. Lorsque le conseil syndical existe et qu’il dispose de membres actifs, c’est à lui de solliciter les candidats et de constituer un dossier de comparaison à présenter à l’AG.
Dans les petites copropriétés sans conseil syndical, ou lorsque le conseil syndical n’est pas en mesure de procéder à la mise en concurrence, tout copropriétaire peut prendre l’initiative de proposer un ou plusieurs contrats alternatifs, qui devront alors être soumis au vote en AG.
Le syndic en place n’est pas responsable de la mise en concurrence, mais il est tenu de joindre à la convocation tous les contrats qui lui ont été transmis dans les délais, sans pouvoir s’y opposer.
La procédure de mise en concurrence du syndic, étape par étape
La procédure de mise en concurrence du syndic se déroule en plusieurs étapes, à anticiper plusieurs mois avant l’AG qui statuera sur le renouvellement du mandat.
Étape 1 : identifier les candidats potentiels
Le conseil syndical ou les copropriétaires établissent une liste de candidats à contacter : syndics traditionnels locaux, syndics en ligne professionnels, syndics nationaux. Il est conseillé de retenir au moins deux à trois candidats représentatifs de différents modèles, afin de comparer non seulement les tarifs mais aussi les approches de gestion.
Étape 2 : solliciter les contrats
Chaque candidat est contacté pour présenter sa proposition. Cette phase peut inclure un échange préalable (téléphonique ou en visioconférence) pour décrire la copropriété et obtenir une proposition adaptée. Le conseil syndical demande à chaque candidat un contrat de syndic conforme au contrat type, ainsi qu’une grille tarifaire claire.
Les syndics professionnels proposent généralement un audit administratif et financier gratuit, qui permet d’évaluer la situation de la copropriété et de calibrer la proposition.
Étape 3 : comparer les offres
Une fois les contrats reçus, le conseil syndical les compare sur plusieurs critères : tarif global (forfait et prestations particulières), périmètre des prestations incluses, modalités d’organisation (gestionnaire dédié, espace client en ligne, AG en visioconférence), garanties professionnelles (Carte S, garantie financière, RCP), réactivité affichée.
Cette comparaison peut donner lieu à une synthèse écrite, qui sera utile pour expliquer la démarche aux copropriétaires lors de l’assemblée générale.
Étape 4 : transmettre les contrats au syndic en place
Le conseil syndical transmet ensuite tous les contrats au syndic en place, en lui demandant de les joindre à la convocation à l’assemblée générale. Cette transmission doit avoir lieu en amont de l’envoi de la convocation, dans des délais permettant au syndic de respecter le délai légal de 21 jours.
Étape 5 : voter en assemblée générale
Lors de l’AG, chaque copropriétaire prend connaissance des différents contrats joints à la convocation et vote pour le syndic de son choix. La désignation se fait à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, avec la possibilité de recourir à la passerelle de l’article 25-1 si la majorité n’est pas atteinte au premier tour.
Les exceptions à l’obligation de mise en concurrence
L’obligation de mise en concurrence du syndic n’est pas absolue. Plusieurs situations permettent d’en être dispensé.
- Dispense votée par l’assemblée générale : l’AG peut décider, à la majorité de l’article 25, de dispenser le conseil syndical de procéder à la mise en concurrence pour le mandat suivant. Cette dispense doit être motivée et inscrite explicitement au procès-verbal.
- Absence de conseil syndical : dans les copropriétés sans conseil syndical, l’obligation de mise en concurrence ne s’applique pas dans les mêmes conditions. Toutefois, il reste recommandé de solliciter au moins une offre alternative pour permettre une comparaison.
- Petites copropriétés : pour les copropriétés à moins de cinq lots ou à très faible budget, certaines simplifications administratives peuvent s’appliquer. La mise en concurrence reste néanmoins une bonne pratique, même si elle est allégée.
Dans tous les cas, la décision relève de l’assemblée générale, qui apprécie au cas par cas si la dispense est justifiée.
Mise en concurrence et changement de syndic en cours de mandat
La mise en concurrence prévue par la loi ALUR intervient à l’échéance du mandat. Elle est distincte du changement de syndic en cours de mandat, qui obéit à des règles spécifiques.
Si la copropriété souhaite changer de syndic avant l’échéance, la procédure est différente : il faut motiver la révocation par un manquement du syndic à ses obligations, et faire voter la révocation en AG à la majorité de l’article 25. Une mise en concurrence peut accompagner cette démarche, mais elle ne suffit pas à justifier une rupture du contrat en cours sans risque d’indemnité pour le syndic révoqué.
Pour aller plus loin sur ce point, consultez notre article Changer de syndic en cours de mandat : est-ce possible et comment ?
Les pièges à éviter dans la mise en concurrence du syndic
Plusieurs erreurs courantes peuvent compromettre la qualité de la mise en concurrence.
- Anticiper insuffisamment : la mise en concurrence demande plusieurs semaines de travail. Il est recommandé de commencer la démarche au moins quatre à cinq mois avant l’AG de renouvellement.
- Se limiter à un seul critère : comparer uniquement le tarif global, sans regarder le périmètre des prestations, peut conduire à des choix décevants. Il faut comparer à prestations équivalentes.
- Négliger la dimension humaine : la qualité du gestionnaire dédié, sa disponibilité et son expérience sont des critères essentiels qui ne se lisent pas dans un contrat. Demandez un entretien avec le futur gestionnaire avant l’AG.
- Oublier de joindre tous les contrats à la convocation : un contrat oublié peut entraîner la nullité de la décision. Veillez à transmettre tous les contrats au syndic en place dans les délais.
- Confondre mise en concurrence et révocation : la mise en concurrence intervient à l’échéance du mandat. Elle ne justifie pas, à elle seule, une révocation en cours de mandat.
Comment Léa Syndic accompagne les copropriétés dans une mise en concurrence
Léa Syndic est régulièrement sollicité dans le cadre de mises en concurrence. Notre approche se veut transparente et structurée.
Lors d’un premier contact (téléphonique ou en visioconférence), nos conseillers prennent le temps de comprendre la situation de la copropriété, ses spécificités et ses attentes. Nous proposons ensuite un audit administratif et financier gratuit, basé sur les documents communiqués (dernier contrat de syndic, comptes annuels, derniers PV d’AG).
À l’issue de cet audit, nous remettons un contrat de syndic personnalisé et un devis détaillé. Le conseil syndical peut alors comparer notre proposition avec celles des autres candidats. Nous restons disponibles pour répondre aux questions complémentaires des copropriétaires avant l’AG. Pour en savoir plus, consultez L’offre de Léa Syndic.
Léa Syndic est un syndic de copropriété professionnel agréé, titulaire de la carte professionnelle avec la mention Syndic de copropriété (Carte S), couvert par une garantie financière et une assurance responsabilité civile professionnelle.
FAQ : mise en concurrence du syndic
La mise en concurrence du syndic est-elle vraiment obligatoire ?
Oui, la loi ALUR a institué cette obligation pour le conseil syndical, à raison d’une mise en concurrence tous les trois ans, sauf dispense votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25.
Combien de candidats faut-il solliciter ?
La loi n’impose pas un nombre précis, mais il est recommandé de solliciter au moins deux à trois candidats représentatifs de différents modèles (syndic traditionnel, syndic en ligne professionnel, syndic local) pour une comparaison pertinente.
Le syndic en place peut-il refuser de joindre les contrats concurrents à la convocation ?
Non. Le syndic en place est tenu de joindre tous les contrats qui lui ont été transmis dans les délais, sans pouvoir s’y opposer. Un refus de transmission peut être contesté devant le tribunal.
Que se passe-t-il si la mise en concurrence n’est pas effectuée ?
L’absence de mise en concurrence n’entraîne pas, en soi, la nullité de la désignation du syndic. Toutefois, elle prive les copropriétaires d’une information utile et peut nourrir un contentieux ultérieur. Il est donc fortement conseillé de respecter cette obligation.
Léa Syndic peut-il participer à une mise en concurrence sans engagement ?
Oui. Nos conseillers proposent un audit administratif et financier gratuit, suivi d’un contrat personnalisé. Cette démarche est sans engagement : vous pouvez comparer notre proposition avec d’autres et choisir librement.
Combien de temps faut-il pour préparer une mise en concurrence ?
Comptez environ quatre à cinq mois entre le démarrage de la démarche et l’AG de renouvellement. Cela inclut l’identification des candidats, les échanges préalables, la réception des contrats, la comparaison et la transmission au syndic en place dans les délais.
Conclusion
La mise en concurrence du syndic est une démarche structurante pour la copropriété. Bien préparée, elle permet aux copropriétaires de faire un choix éclairé tous les trois ans, en comparant les offres du marché à prestations équivalentes. Elle ne signifie pas nécessairement un changement de syndic, mais garantit la transparence et la concurrence.
Pour préparer votre prochaine mise en concurrence, demandez un audit administratif et financier gratuit auprès des conseillers Léa Syndic. Nos juristes et gestionnaires vous accompagnent à chaque étape, du premier contact au vote en AG. Contactez-nous pour démarrer.